Nuevas reglas del alquiler: temporada, habitaciones, gastos y fianzas

En vigor desde el 8 de octubre de 2026 · Publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026

Pendiente de convalidación. Es un real decreto-ley: el Congreso debe convalidarlo en los 30 días siguientes a su aprobación (con las Cortes disueltas, lo hace la Diputación Permanente). Si lo deroga, deja de aplicarse. A 19 de octubre de 2026 el BOE aún no ha publicado la decisión.

Cambia la ley de alquileres: se limitan los alquileres de temporada y por habitaciones, el inquilino ya no paga la inmobiliaria ni seguros de impago, y puede hacer reparaciones urgentes si el casero no responde.

A quién afecta

Inquilinos y propietarios de viviendas en alquiler, incluidos alquileres de temporada y de habitaciones.

Qué cambia

• Alquiler de temporada: solo cuando estás fuera de tu casa de forma temporal por un motivo justificado. El contrato debe decir el motivo y el casero debe poder probarlo; si no, se trata como alquiler de vivienda habitual desde el principio. Dura más de 31 días y, en general, como máximo 12 meses.
• Si un alquiler de temporada pasa de 12 meses sin motivo, o se encadenan más de 2 contratos de temporada seguidos con el mismo inquilino y la misma casa, se considera alquiler de vivienda habitual (con su duración mínima de 5 o 7 años).
• Habitaciones: alquilar una habitación cuenta como alquiler de vivienda habitual. La suma de lo que se cobra por todas las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda entera. En contratos de temporada seguidos en la misma vivienda, la renta no puede subir más que el índice IRAV.
• Gastos: el inquilino no paga los gastos de la inmobiliaria ni de firmar o renovar el contrato. No se le pueden cargar los impuestos de la vivienda (salvo que sea él quien legalmente debe pagarlos) ni exigir un seguro de impago.
• Garantías: además de la fianza, se puede pedir como mucho 2 mensualidades en contratos de hasta 5 años (7 si el casero es empresa), y 1 mensualidad en los de temporada.
• Reparaciones: si hay daños que afectan a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, puedes pedir el arreglo por escrito con un presupuesto. El casero tiene 15 días naturales; si no responde o se niega sin motivo, puedes hacerlo tú y descontarlo de las rentas. En temporada, el plazo del casero es de 5 días hábiles.

Ten en cuenta

• La renta solo se actualiza cada año si el contrato lo dice expresamente, y nunca más de lo que marque el índice IRAV.
• Al terminar el contrato se firma un documento sobre el estado de la vivienda. Si no se firma, o no recoge daños, se presume que la entregaste en buen estado.
• Cambia quién es 'gran tenedor': quien tiene más de 10 viviendas o más de 1.500 m² de uso residencial (las comunidades pueden bajarlo a 5 viviendas en zonas tensionadas).
• El real decreto-ley no dice con claridad qué cambios afectan a contratos firmados antes del 8 de octubre de 2026. Consulta tu caso.

Fuente oficial

Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible

Revisado el 19 de octubre de 2026. Es un resumen orientativo: lo que vale es el texto del BOE.