Alquiler: prórrogas de 5 años e indemnización si el casero no renueva

Se aplicará desde el 15 de noviembre de 2026 · Publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026

Pendiente de convalidación. Es un real decreto-ley: el Congreso debe convalidarlo en los 30 días siguientes a su aprobación (con las Cortes disueltas, lo hace la Diputación Permanente). Si lo deroga, deja de aplicarse. A 19 de octubre de 2026 el BOE aún no ha publicado la decisión.

Desde el 15 de noviembre de 2026, cuando acaba el plazo mínimo del alquiler, el contrato se renueva solo por 5 años más (7 si el casero es una empresa). Si el casero decide no renovar, en general tendrá que indemnizar al inquilino.

A quién afecta

Inquilinos y propietarios de viviendas alquiladas como vivienda habitual.

Qué cambia

• Pasados los primeros 5 años de contrato (7 si el casero es una empresa u otra persona jurídica), si nadie avisa, el contrato se prorroga solo por otros 5 años (o 7), y así sucesivamente.
• Para no renovar, el casero debe avisar al menos 6 meses antes del vencimiento. El inquilino, al menos 2 meses antes.
• Si el casero no renueva, debe pagar al inquilino la cantidad mayor de estas dos: 12 mensualidades, o 1 mensualidad por cada año vivido en la casa. La mensualidad se calcula con el valor más alto que da para esa vivienda el sistema estatal de precios de referencia del alquiler; si no hay valor, con la renta actual.
• La indemnización se paga cuando el inquilino entrega la vivienda. Si el casero vende la casa, la debe pagar el nuevo dueño.
• Si después de avisar las partes acuerdan seguir, la nueva prórroga no puede ser más corta de 5 años (7 si es empresa). Son nulas las cláusulas de la prórroga que empeoren las condiciones del inquilino.
• Se mantienen las prórrogas extraordinarias a petición del inquilino: hasta 1 año si es vulnerable (con informe de servicios sociales) y el casero es gran tenedor; y hasta 3 años, por años, si la vivienda está en una zona tensionada.

Ten en cuenta

• No hay indemnización si: el casero (persona física) necesita la casa para él o familiares hasta segundo grado (si no la ocupan en 3 meses, sí la hay); el inquilino no vivió en ella más de 6 de los últimos 12 meses sin causa justificada; tiene otra vivienda disponible en el mismo municipio; firman un contrato nuevo; o rechaza una oferta de contrato nuevo de al menos 5 años (7 si es empresa) con renta limitada.
• Tampoco hay indemnización si el inquilino podía pedir una prórroga legal que el casero estaba obligado a aceptar y no la pidió. Si la pide, la indemnización se cobra al terminar esa prórroga.
• Contratos actuales: los avisos de no renovación enviados antes del 7 de octubre de 2026 siguen valiendo y no dan derecho a indemnización. Si el contrato ya estaba en las prórrogas anuales de hasta 3 años, termina esas prórrogas y después se aplica la nueva regla. Si a 15 de noviembre de 2026 quedan menos de 6 meses para el vencimiento, el casero puede avisar con 4 meses.
• Esta norma sustituye al Real Decreto-ley 27/2026, de igual título, que el Congreso derogó el 2 de octubre de 2026 y ya no se aplica.

Fuente oficial

Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Revisado el 19 de octubre de 2026. Es un resumen orientativo: lo que vale es el texto del BOE.